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Directeur du Comité ouvrier du logement (COL), Imed Robanna est aux avant-postes pour mesurer les conséquences sociales de l’inflation des prix du logement. Héritier d’une culture humaniste, il mesure les limites des outils dont il dispose pour développer le logement social ou l’accession sociale à la propriété et dresse un bilan des préconisations politiques en terme d’urbanisme ou des évolutions prévisibles de la situation. Dans cet entretien à Enbata, Imed Robanna estime que l’Agglomération Pays Basque est la bonne échelle pour appliquer une politique pertinente afin d’endiguer “une situation préoccupante” et “changer de logiciel”, pour permettre simultanément aux habitants de se loger et de préserver un modèle de proximité respectueux de la planète. Parmi les solutions préconisées pour contenir les prix, le directeur du Col estime que celle consistant à construire davantage “ne marche pas sur des secteurs très attractifs”.
Pourriez-vous nous présenter le COL et son origine?
Le COL ou Comité ouvrier du logement, va cette année fêter ses 70 ans. Il a pour origine un mouvement né avec les Castors du quartier Saint-Amand à Bayonne. Il s’agissait d’un mouvement ouvrier encadré par des syndicalistes, qui ont avec une large part d’utopie, construit leurs propres logements. Cela a abouti dans ce quartier à 80 maisons auto-construites par les habitants. Pour que l’ardeur à l’ouvrage soit la même pour tout le monde, ils ont tiré au sort la maison attribuée à chacun… Cela en dit long sur la qualité de la démarche. A cette époque, d’autres mouvements Castors importants se sont développés en France, puisque même des cités Castors ont été construites. Mais il s’agissait-là que les constructions profitent aussi à d’autres et donc le COL est né de là.
Cette origine à la fois sociale et géographique, a-t-elle une influence sur l’approche spécifique du logement, de l’habitat et des pratiques du COL ?
Je suis directeur général du COL depuis janvier 2012 et la première chose que j’ai faite a été d’aller rencontrer les anciens de Saint-Amand, les anciens présidents, pour me nourrir de cette histoire. Il était de ma responsabilité, en tant que dirigeant de cette structure de ne pas faillir, de ne pas trahir cette histoire, d’être un passeur. Aujourd’hui, tout le monde affirme avoir des valeurs, mais c’est dans les actes qu’on le voit vraiment. Nous nous sommes donc nourris de cette histoire, d’où l’habitat participatif, d’où la mission sociale que nous nous fixons, les sociétés coopératives ont été faites au départ pour développer essentiellement l’accession sociale à la copropriété. Nous avons commencé à faire du locatif social il y a environ 35 ans, l’idée étant de pouvoir loger des personnes qui ne pourraient pas acheter leur logement. Depuis 2012, avec le conseil d’administration et ses séminaires stratégiques, nous travaillons en ce sens pour voir en quoi le COL peut être utile au territoire, en quoi il peut permettre à des personnes exclues des crédits bancaires ou de la capacité à acheter, à être propriétaires, à créer des lieux de vie et non pas des produits immobiliers lambda.
Pourriez-vous indiquer quelques données sur les réalisations du COL pour souligner l’importance de cet acteur du logement ?
Aujourd’hui, le COL a une double activité. La principale est l’accession sociale à la propriété. Nous avons aussi un rôle de bailleur social, avec environ aujourd’hui 2400 logements en patrimoine locatif social, les deux tiers en Pays Basque et un tiers dans le Sud des Landes. Nous produisons à peu près 400 logements par an, une centaine en locatif et trois cents en accession. Nous anticipons ce qui est en train de se passer avec les logiques nationales et nous avons vu l’arrivée de pas mal d’opérateurs sociaux sur le territoire, nous avons ouvert une agence à Pau il y a environ neuf ans, ainsi qu’une agence à Bordeaux et une autre à Toulouse, uniquement pour faire de l’accession sociale à la propriété. Notre modèle est en effet très particulier : les marges dégagées par l’accession sociale à la propriété nous permettent de disposer des fonds propres pour faire du locatif social. Plus l’accession sociale se développe, plus nous avons les moyens de produire sur notre territoire du locatif uniquement en Pays Basque et dans le Sud des Landes. Depuis l’origine, le COL a produit environ plus de 5.000 logements en accession sociale à la propriété.
Comment le directeur du COL analyse-t-il la situation actuelle du logement en Pays Basque ?
Je vais essayer d’utiliser des termes politiquement corrects, je trouve que la situation est très préoccupante en raison de l’inflation terrible des prix. Les gens qui vivent ici n’arrivent plus à se loger. A un moment où l’on essaye de limiter les déplacements, les gens doivent aller de plus en plus loin pour se loger, ils sont obligés pour cela d’aller dans les Landes, voire même plus loin. Tout cela pose de vrais problèmes. Il est question de changer de modèle de développement parce que la planète n’en peut plus… il convient donc de changer de logiciel et donc produire partout une offre accessible au plus grand nombre, à proximité des emplois. Il ne faut pas que les gens passent leur temps sur la route avec la pollution, le stress…
Il convient de changer de logiciel
et produire partout une offre
accessible au plus grand nombre,
à proximité des emplois.
Il ne faut pas que les gens
passent leur temps sur la route
avec la pollution, le stress…
Les prix de vente et d’achat très élevés du fait de la situation du foncier et du bâti entraînent-ils des difficultés particulières pour vous en tant qu’opérateur social ou bailleur ? Comment vous y êtes-vous adapté ?
Comme il s’agit d’une problématique importante de ce territoire, les élus en ont pris conscience et réagissent notamment par le PLH (Plan local de l’habitat) et le PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal).
Prenons l’exemple de Rennes qui a fait des réserves foncières après-guerre, cette ville a aujourd’hui une vraie maîtrise de la situation et du coup cela permet de produire du logement social dans des conditions acceptables. Ce n’est pas le cas sur notre territoire pour des raisons historiques. Avec nos confrères opérateurs bailleurs, nous travaillons avec les services de l’Agglomération pour voir, avec eux, de quelle manière parvenir à produire plus de logement social, locatif ou accession sociale à la propriété, dans des conditions économiquement acceptables.
En ce qui concerne le logement neuf et les terrains constructibles, nous avons des mécanismes qui nous permettent d’y parvenir, mais cela ne peut se faire que par la régulation.
Le choc de l’offre est une notion très théorique. Penser que pour que les prix n’augmentent pas, il faut augmenter la production au niveau de la demande est une vue de l’esprit. Ça ne marche pas sur des secteurs très attractifs !
Les populations locales n’accepteront jamais un bétonnage massif de leur territoire. Bordeaux a beaucoup construit et c’est une des villes où les prix ont le plus flambé. La régulation est indispensable si nous nous ne voulons pas que les forces du marché poussent les gens à aller de plus en plus loin pour se loger, créant ainsi une fracture territoriale entre des villes de riches et des villes de pauvres et les problèmes de circulation que j’ai évoqués plus haut.
Pour les terrains, nous avons ce que l’on appelle les servitudes de mixité qui permettent de dire : pas de permis de construire sans 30% de locatif social et 20% d’accession sociale par exemple.
Le promoteur sait donc que pour une partie de son offre, 50%, il ne peut payer le prix du terrain trop cher, l’autre partie étant sur le marché libre. II y a donc des moyens qui permettent aujourd’hui d’agir. La difficulté est qu’il n’y a pas de réserve foncière. Dans la stratégie d’une collectivité, il y a plusieurs temps, tout d’abord du long terme avec l’acquisition de réserves foncières.
Nous avons la chance au Pays Basque d’avoir l’EPFL, l’Établissement public foncier local que les élus utilisent. Ensuite une stratégie de moyen terme consiste à développer des opérations d’aménagement publiques ou privées. Nous préférons celles qui sont publiques car les finalités entre un opérateur public et un opérateur privé ne sont pas les mêmes.
Enfin nous avons les logiques de court terme avec la force considérable des servitudes de mixité, cela signifie que pour toutes les constructions, au moins la moitié sera accessible au plus grand nombre, la seconde moitié sera vendue à des prix plus élevés.
Lorsque vous dites la moitié, nous sommes dans les objectifs du PLH. Pourquoi situez-vous ce chiffre à 50 %?
Je le situe à 50 % parce que cela me paraît être le minimum. Ensuite, il faut faire les choses de façon intelligente et éviter que la mesure ne soit contre-productive. Il faut que le prix proposé par l’opérateur soit plus intéressant pour le propriétaire que le prix que peut lui proposer un particulier car sinon, il n’a aucun intérêt à vendre le terrain à l’opérateur.
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