Une fois n’est pas coutume, je souhaiterais aborder la question du logement, qui a pour moi le double avantage d’être une question d’actualité à peu près constante et de m’acquitter de mon engagement auprès d’Enbata à produire ma chronique mensuelle, ce qui devient parfois pour moi aussi compliqué que de boire ma bière tout en faisant le poirier.
Consensus mou autour d’un dépit
Il est aujourd’hui de bon ton de se désoler de la situation du logement, tout en se dédouanant en affirmant qu’on ne peut pas y faire grand-chose car les prix du foncier sont devenus trop élevés pour produire davantage de logement social. Superficiellement, on peut comprendre ce postulat. Mais en le creusant un peu, il me semble que la première des choses est de corriger les prémices biaisés de ce raisonnement, en tout cas sur toutes les communes littorales où les prix sont les plus élevés : dans toutes ces communes, il est faux de dire qu’il y a un déficit de logements.
Quand une commune telle que Saint-Jean-de-Luz (au hasard bien sûr) présente une population de 13.000 habitants pour un nombre total de logements d’environ 14.000, on ne manque pas de logements. Le manque n’apparaît que lorsque l’on retire de ce total théoriquement disponible toutes les résidences secondaires et locations saisonnières, ce qui ressemble davantage à de la privation qu’à du manque.
J’en ai déjà souvent parlé alors je n’insiste pas, mais il est important de rappeler à chaque instant que construire davantage n’est pas une fatalité, surtout alors que le concept de développement soutenable est devenu si à la mode.
Ceci étant dit, en l’absence d’une loi permettant d’agir en ce domaine il faut produire du logement, prioritairement social. Or, force est de constater que le problème vu par la plupart des maires est essentiellement statistique : il s’agit de se borner à respecter la loi SRU.
Pour ma part, une telle posture est insatisfaisante car de courte vue. Le taux de 25% doit être un plancher, non un plafond : il est anormal de considérer qu’un type de logement correspondant à 80% de la population reste à terme limité à 25% du parc de logements total.
Par ailleurs, une vision statistique est insuffisante ; ces objectifs doivent être assortis de principes de mixité sociale – ce qui est rarement le cas puisqu’on construit les logements aux périphéries –, et d’économie foncière – ce qui est encore moins le cas puisqu’on continue d’ouvrir à l’urbanisation plutôt que de prioriser le renouvellement urbain.
Mais surtout, le constat le plus alarmant est que les maires se découragent devant les prix du foncier (on peut certes le comprendre) et n’agissent donc pas à la hauteur des besoins. Nous sommes dans un consensus mou, qu’il est temps de briser.
Pas le temps d’attendre
Il est temps, en effet, car la promotion privée, elle, n’attend pas et s’accapare avec voracité toutes les potentialités foncières encore disponibles, le plus souvent en sachant jouer avec les dispositions les moins contraignantes des PLU.
Ainsi, toujours à Saint-Jean-de-Luz mais c’est souvent le cas ailleurs aussi, se multiplient les petites promotions sur du foncier que la Ville a renoncé à préempter, et dans lesquelles aucun logement social n’est imposé du fait de prévoir moins de 10 logements.
Double peine, donc : trop cher pour préempter, et un retard encore accru en termes de logements sociaux.
La solution ? Soit on attend comme les bons numéros du Loto que les prix baissent pour que la Ville puisse préempter, soit on agit là où on a encore un peu de maîtrise : sur nos PLU.
Mais il faut désormais une mesure à la fois innovante, plus rapide et plus souple qu’une révision générale, et de fort impact si l’on veut assainir la situation du logement avant qu’il n’y ait plus de possibilité d’action urbanistique.
Une proposition de type “thérapie de choc”, mesurable dans ses effets donc limitée dans le temps (par exemple pendant une dizaine d’années d’expérimentation ou jusqu’à la révision générale suivante) et ciblée dans l’espace communal avec comme logique de base claire et affirmée le rééquilibrage de la mixité sociale.
Cette mesure consisterait à modifier les règles de la construction dans toutes les zones d’une commune où la mixité sociale est trop faible, excluant donc par exemple les quartiers HLM déjà existants mais couvrant les hypercentres.
Sur ces zones, il s’agit d’étendre la règle habituelle des 30% de LLS sur tous les programmes compris entre 5 et 10 logements, voire de la passer à 40%.
Sur tous les programmes supérieurs ou égaux à 10 logements, passer la règle à 70% de logements sociaux, à raison de 50% LLS et 20% d’accession sociale sécurisée.
C’est audacieux, c’est sûr, mais a-t-on le choix ?
Une solution consiste à modifier
les règles de la construction
dans toutes les zones
d’une commune
où la mixité sociale est trop faible,
excluant donc par exemple
les quartiers HLM déjà existants
mais couvrant les hypercentres.
Quels effets en attendre ?
Le but est clair, il s’agit de rendre à la puissance publique son rôle de régulateur du marché : soit la promotion privée recule devant l’achat des terrains et les prix commenceront à baisser, jusqu’à une préemption possible ; soit la promotion privée s’alignera, et elle mettra alors sa puissance financière majoritairement au service du logement social.
L’effet pervers sera assurément une augmentation des prix des 30% de logements privés restants, mais ces prix de toute manière déjà inaccessibles à la population seront tempérés par les limites du marché lui-même et par la proximité immédiate de logements sociaux.
En parallèle, il faudra évidemment développer l’effort de production de logement social d’initiative publique, afin d’éviter un risque d’atonie temporaire de la construction dans les grosses promotions.
Cette proposition, contribution au débat plutôt que vérité révélée, a déjà été avancée par le groupe abertzale Herri Berri à Saint-Jeande- Luz.
Elle prendra d’autant plus de sens qu’elle s’étendra à une logique intercommunale, mais peut-être mérite-t-elle déjà d’être débattue au sein des autres groupes locaux abertzale.
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